川观新闻记者 范瑞鸣
近日，成都一对青年夫妻通过房屋中介购买了一套婚房，签约时产权核验正常，三方顺利签约。签约20余日后，房屋抵押注销完成，具备过户条件。然而，在签约一个月后，买卖双方在办理过户时却发现该房屋刚被法院查封，过户手续无法继续办理。原因是卖家借贷后，借贷公司破产，债权发生转移，新的债权方起诉卖家并申请法院强制执行，导致该房屋在签约后、过户前被突然查封。
在成都二手房市场，此类签后查封的案例并不少见。从签约到最终过户，若涉及贷款审批、核税缴税等环节，交易周期可长达1—3个月。在这个交易周期内，房屋产权虽在卖家名下，但其债权债务关系是动态的。法院的查封令可以“秒达”，任何一笔突发的个人借贷纠纷、信用卡逾期甚至连带担保责任，都可能在过户前一秒让交易停摆。
因常规产权核验仅能核查签约时状态，无法预判签约后至过户前的突发司法查封，签后查封成为二手房交易中隐蔽性强、危害大的风险之一。贝壳研究院统计数据显示，在全国二手房交易纠纷中，产权不清、司法查封引发的纠纷占比超38%。“签后查封处置难度很大，普通人遇到查封，通常只能走‘解约—起诉—追款’路径，周期长达1至2年，如果卖家没钱，买家往往会陷入‘房没拿到，钱也追不回’的境遇。”一位资深房产交易人士分析。
如何规避此类风险？四川致高律师事务所合伙人舒彦文律师告诉记者，首先，买家应核实房屋的产权信息，要求卖家提供房屋不动产登记信息查询结果，核查重点包括产权人身份是否与卖家一致，房屋是否存在抵押登记、司法查封、是否有同有产权人等。其次，买家需要核实房主信用与债务情况，通过“中国执行信息公开网”查询卖家是不是失信被执行人以及有无限高记录，通过“中国裁判文书网”查询卖家是否涉及重大债务纠纷的诉讼。如果遇到卖家存在大量债务的情况，买家需要谨慎购买。
若风险已经发生，又该如何处理？舒彦文表示，买家可以要求卖家及时解决债务问题，债务问题处理完后申请法院解除对房屋的查封，并及时办理过户手续。若卖家解决不了债务问题，建议买家要求卖家尽快退款。如果卖家不能退款，买家应及时向法院起诉，在将来房屋被拍卖时参与分配。
专业的房产经纪平台又是如何处理此类交易风险的？记者采访了贝壳找房成都站交易负责人张天生。他表示，针对签后查封风险，贝壳有一套完善处理的流程机制，“首先，我们会第一时间成立由门店经纪人、金融顾问、签约主管、权证专员组成的专项沟通团队，每日定时同步案件信息，缓解买方焦虑。其次，陪同卖家前往法院核实，由金融顾问与债权方对接，协助卖家全额清偿债务，并第一时间将清偿凭证提交法院，促进房屋尽快解封。”
记者了解到，2025年6月，贝壳找房成都站上线“房款安全，平台兜底”服务承诺，构建识别、拦截、兜底三重防线。2026年2月，贝壳找房成都站进一步升级风控能力，搭建风险监测直连预警系统，每日全量排查查封等交易风险，实现“预警—核实—处置—闭环”的全流程管控。“如果卖家不能在短期内清偿债务，按照贝壳平台的房款安全保障标准，则由贝壳平台及经纪公司共同保障客户的交易资金安全，即使最终成交不了，也能保障消费者的房款安全。”贝壳成都区域总经理都谋富表示。
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